주택 임대 소득세 총정리

이번 글에서는 전세 혹은 월세를 통해 받는 임대소득에 대한 세금을 정리해보도록 하겠습니다.

 

1. 주택임대소득

주택임대소득은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택해서 신고할 수 있고, 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산해서 신고해야 합니다.

 

2. 주택임대소득 과세대상 여부는 어떻게 판단하나요?

(1) 보유 주택 수

1주택만 보유하고 있는 경우 임대소득은 비과세합니다.

하지만 국내에 소재한 주택이 기준시가 9억 원을 초과하거나 국외 주택의 월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 됩니다.

국외 주택은 1주택만 소유해도 과세대상이 됩니다.

2주택 보유자의 경우에는 월세 수입이 모두 과세대상이 됩니다.

하지만 보증금은 과세하지 않습니다.

 

3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상입니다.

또한 보증금에 대해서는 보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상입니다.

보증금 합계가 3억 원이 넘지 않으면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.

 

(2) 임대 유형

월세의 경우에는 기준시가 9억 원이 넘는 국내 소재 1주택 보유자, 국외 소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자는 과세대상입니다.

 

보증금 합계가 3억 원이 넘는 3주택 이상 보유자는 과세대상입니다.

 

주택 수	월세	보증금
1주택	비과세	비과세
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세

소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하면서 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세 대상 주택에서 제외되고, 보증금 과세여부 판단시 주택 수에서도 제외합니다.

 

3. 주택임대사업자등록 의무화

2019년부터 주택임대사업자는 사업자등록을 해야 합니다.

미등록의 경우에는 미등록한 기간의 주택임대 수입금액의 2/1000에 해당하는 가산세가 적용됩니다.

주택임대 수입금액이 천만원이면 2만원의 미등록 가산세가 부과되는 것입니다.

4. 임대사업자 등록 혜택은?

지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하면 분리과세 필요경비율과 기본공제 혜택이 있고, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있습니다.

 

- 필요경비율이 미등록인 경우 50%, 임대등록한 경우 60%입니다.

- 기본공제는 미등록인 경우 2백만 원, 임대등록한 경우 4백만 원입니다.

- 소득세 세액감면율은 임대등록한 경우 감면대상 소득세의 30%이고, 장기일반민간임대주택은 75%의 감면이 되는 혜택이 있습니다.