양도소득세 계산&기본개념

이번 글에서는 양도소득세의 기본 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 양도소득세 기본 용어 살펴보기

(1) 양도

자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통해서 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.

부동산을 대가를 받고 실제적인 소유권을 넘기는 행위를 ‘양도’라고 합니다.

양도 소득의 경우 세금이 발생합니다.

(2) 부담부증여

부담부증여는 채무를 일부 부담하면서 일부를 무상으로 소유권을 넘기는 경우를 말합니다.

만약 시가 5억 원의 아파트에 임차보증금이 2억 원이 있다면 보증금을 인수하는 조건으로 증여 했을 때 3억 원은 무상 증여, 2억 원은 유상 이전에 해당합니다.

 

2. 양도 및 취득시기

양도가 발생하면 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

양도시기는 해당 부동산에 대해 사실상 소유권을 이전한 또는 이전받은 때를 말합니다.

따라서 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 잔금청산일, 사실상 사용을 할 수 있게 된 날, 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다.

양도 시기는 소유권을 이전한 때를 말합니다.

3. 양도소득세 계산구조

(1) 양도차익

부동산을 양도한 가액에서 해당 부동산을 취득한 금액과 인테리어, 보일러 수리 등과 같은 자본적지출액 및 양도함에 따라 직접적으로 소요된 비용 등을 차감한 금액입니다.

 

양도가액과 취득가액은 양도 및 취득 당시의 실제 거래가액을 말합니다.

해당 부동산을 취득하면서 보유 및 양도에 따라 소요된 비용을 차감해서 양도차익을 구합니다.

 

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

 

(2) 양도소득과세표준

양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감하면 과세표준이 계산됩니다.

장기보유특별공제는 부동산을 보유한 기간에 따라 양도차익에서 일정률만큼 공제해주는 것을 말합니다.

양도소득 기본공제는 연 1회 250만 원 기본적으로 공제되는 금액입니다.

 

과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 양도소득기본공제(250만 원)

 

(3) 산출세액

양도소득과세표준에서 양도소득세율을 곱해서 양도소득세를 산출합니다.

일반적으로 6~42%의 초과누진세율이 적용되며, 보유기간 및 중과대상 다주택에 따라 별도의 중과 세율이 적용됩니다.